오랜만에 임장을 다시 시작했다.
물론 블로그에 올리는 것 외에도 임장을 했었지만.. 그럼에도 오랜만이다.
오랜만인지라 다시금 느낌을 잡아가고 싶었다.
그래서 평소 보고있던 멜른버그 네이버 카페에서 주선하는 임장 모임에 참석하였다.
송파구 대표 지역
모임의 오리엔테이션으로, 호스트님의 1시간 강의가 진행되었다.
임장을 진행할 지역(잠실)에 대한 내용이었다.
많은 내용들이 들어있지만, 모두 소개하기에는 호스트님께 미안하기도하고...
나만의 방식으로 조금 정리해보려한다.
(그래도 대부분의 내용은 호스트님의 내용이 대다수일 것 같다. 그만큼 가치있는 정보가 잔뜩있는 꽉찬 1시간이었다.)
송파구에는 3개의 대표지역이있는데,
1. 잠실새내역 + 잠실역
2. 방이역 + 오금역
3. 개롱역
지도의 녹색별은 스타벅스, 빨간별은 백화점/홈플러스등을 가르킨다.
잠실새내역 > 방이역 > 개롱역 순으로 모여있는 것을 통해,
해당 급지의 순서를 유추 가능하다.
(*가락시장역과 문정역 쪽에는 법조인 + 기타 직장 등이 몰려있는 곳으로, 스벅이 몰려있다.)
잠실새내역 + 잠실역
잠실 새내역에 위치한 유명한 단지,
엘리트 (엘스 + 리센츠 + 트리지움 + 레이크팰리스)
아파트 단지내에 초/중/고가 몰려있는 것을 볼 수 있다.
거기다 중학교들은 대부분, 공부잘하는 학교로도 유명하다.
트리지움 아래쪽에는 빌라 + 학원가가 같이 몰려있어서, 엘리트 중에서는 상대적으로 밀리는 모습이다.
레이크 팰리스도 물론 좋지만, 엘리트들의 비해 역과의 거리가 멀고
초등학교를 같은 아파트 단지 이외의 사람들과 공유한다는 점이 마이너스이지 않을까 싶다.
방이역 + 오금역은 송파에서 학원가가 가장큰 지역이다.
아파트 단지도 큼지막하고 관리가 잘되어있다.
개롱역은 송파의 마지노선이라보면 된다.
주변에 딱히 특별한 무언가는 없다.
어떻게 생활권이 만들어졌는지 크게 추측되는 점은 없고
아파트 단지가 가지런히 잘 모여있어, 임장하면 조용하고 아늑함을 느낄 수 있는 곳이다.
(물론, 대표 지역들은 모두 이런 느낌을 가지고있다.)
3개의 대표 단지는
1. 아시아 선수촌
2. 올림픽 훼밀리타운
3. 올림픽 선수 기자촌
3개의 단지 모두, 상당히 유명하다.
아주 오래전부터, 부촌으로 유명하다.
해당 단지의 바로 앞에 메인 전철라인들이 2정거장 씩 몰려있음을 볼 수 있다.
(거주민들의 편리를 위해 힘을쓴 것이 아닌가 싶다. 역시 자본주의)
공원들도 위치하고 있는 것은 덤.
임장
임장의 동선은 다음과 같다
르엘, 잠실래미안아이파크 -> 파크리오 -> 장미 -> 주공5단지 -> 엘스 -> 리센츠 -> 트리지움 -> 레이크펠리스 -> 아시아선수촌 -> 우성 1,2,3차 -> 우성4차 -> 현대아파트 -> 가락금호 -> 가락우성 -> 가락동부 -> 헬리오
오랜만에 잠실을 임장하며, 건축중인 르엘과 아이파크를 보니 감회가 새롭다.
2년전에는 건물이 없었는데, 어느새 높게 지어지고있다.
토요일 주말임에도 열심 공사중이고, 계획적이고 깔끔하고 체계적으로 공사중인 모습이 인상적이었다.
위치적으로도 무척 훌륭한 곳인지라,
입주 이후의 모습이 너무 기대된다.
가격은 어떻게 될까? 그것도 궁금한 포인트다.
파크리오, 장미 아파트는 말하지 않아도 참 좋은 아파트.
(물론, 잠실 인근의 아파트에 별로인 아파트가 없지만서도)
바로 건너편에 보이는 롯데몰과 롯데타워가, 여기가 잠실이 맞구나 싶다.
주공5단지는 이전보다 깨끗해진 느낌이었다. 기분탓인가 싶지만...
그럼에도 여전히 지저분한 도색이다.
더 나아가 엘리트레 아파트 들을 살피니, 역시 깨끗하다.
아파트 단지 자체에서 이들을 평가할 수는 없다.
가격도 보면 알 수 있지만, 입지에 따라 가격이 1~2억씩 차이가 남을 알 수 있다.
가격을 정리하면(24평 기준),
르엘, 아이파크, 파크리오 : 20억
(르엘과 아이파크의 가격은 파크리오의 가격을 감안하여 분양가가 측정되었을 것이고
실제 신축으로 지어진다면, 파크리오보다 1~2억은 더 높은 가격으로 생성되지 않을까 싶다.)
장미 : 18.5억
: 재건축이 될 미래 가치를 생각하면, 더 비쌀 수도 있으나, 재건축이 언제 이루어질지 모르니
미래 가치가 반영되지 않을것 같다.
그렇다면, 건물가격(1~2억)을 제외한, 18.5억이 되는 것은 적절한 가격으로 생각된다.
주공 : 20억
: 바로 앞이 잠실역 + 각종 인프라, 어느정도의 미래반영(?)으로 장미보다 좀더 높은 가격대인 것일까?
엘스, 리센츠 : 22억
: 바로옆 주공이 20억이니, 건축가격이 반영되어 1~2억이 추가되어 적절한 가격으로 보인다.
주공처럼 역세권이고 인프라도 즐기기 좋고, 학군까지 반영되었으니 말이다.
다만, 점점 연식은 오래되어가고, 용적률로 재건축 가능성은 적다.
트리, 레이크 : 21억
: 엘스, 리센츠 대비 입지가 떨어진다.
한강뷰가 없고, 바로 아래에 빌라촌이 구성되어 환경이 상대적으로 지저분하기 때문.
1억정도 아래이니 적절한 가격반영으로 보인다.
아시아 선수촌 : 23억
: 2호선 9호선이 지나가는 종합운동장역이 근처이고
아시아 공원이 바로 앞에 위치한다.
학군, 한강뷰, 상대적으로 먼 인프라 등, 엘스와 리센츠 대비 부족한 면이 있음에도,
1억이 비싼 이유가 있는것인가?
오래된 건물이기에, 건축값을 제외하면 더욱 대단하다.
재건축에대한 기대 + 2/9호선 + 강남과의 가까움 등이
위의 단점을 상쇄하기 때문일까?
우성 1, 2, 3차 : 21억
: 마찬가지로 엘스, 리센츠보다 부족한 면이 있음에도 1억밖에 차이가 나질 않는다.
상대적으로 재건축 진행이 빠르고, 더블 역세권이 이점이 있기 때문일까?
우성4차 : 14억
: 굉장히 작은 단지이다. 또 주변에 아파트 단지가 없어 나홀로이다.
현재 재건축이 꽤 빠른 편에 속하는데도, 14억이다.
주변에 빌라 + 학군 부족 + 단독 + 적은 세대수 + 인프라 등으로 낮은 가격대를 형성하는 듯 하다.
그럼에도 14억은 타 단지대비 많이 내려가는 가격으로 보인다.
14억으로 살 수 있는 집이 어떤 것들이 있는지, 비교하면 좋을 듯 하다.
가락금호, 가락 우성 : 12억
: 이전에 임장한 모습 그대로이다.
이 지역은 약간의 구릉지대이고, 대지가 이쁘질 않아서
단지 구성도 조금 답답하게 지어져있다.
그럼에도 가락시장역이라는 8 + 3호선 더블 역세권을 가지고 있다.
바로 앞에는 버스 정류장이 위치하는데, 차량이 많이 다는 곳이라 교통은 한층 편리하다.
그렇지만, 인근에 유해상권이 즐비하고
단지들이 전부 오픈되어있어서, 외부인 출입이 잦다는 문제가 있다.
유해상권을 즐기는 외부인이 소음을 일으키키도한다.
우성4차와 비교하면... 어떤게 더 좋다...라고 말하기 참 힘든듯하다.
헬리오 : 20억
: 9천세대가 넘는 단지로, 여전히 크다.
이날 날씨가 너무 좋아서, 헬리오 단지에 많은 사람들이 나와 산책을 즐기고 있다.
특히 어린아이들이 놀이터에서 노는 모습이 참 보기 좋다.
이전 임장할 때는, 보통 지하를 통해 사람들이 많이 다녔는데 오늘은 밖에 사람이 더 많은 날이었다.
헬리오 지하 커뮤니티 시설도 여전히 상당하다.
지하세계라고 느껴지는 큰 차도와 크고 많은 다수의 커뮤니티 시설들.
운동은 블루, 레드존 뿐만 아니라 교육, 카페 그리고 식사 제공(조식 중식 석식을 모두 제공!) 등등...
헬리오 시티 외부에는 사실 인프라가 전혀없는데,
인프라가 필요없을만큼, 내부 인프라가 튼튼하다.
또 다른 세계라 할만하다.
그러나, 애매한 8호선, 애매한 학군, 애매한 인프라가, 20억의 가격을 형성한 것 같다.
또 앞서말했듯, 주변에는 정말 특별한 인프라가 없다.
아파트 단지도 없다.
(가락 동부, 금호 아파트가 대각선 상에 위치하지만, 실제 가서 확인하면 멀리 떨어진 지역이다)
그래서 1만세대나 되는 단지이지만, 실제로는 '나홀로 아파트'이다.
총평
아, 역시 잠실이다 싶은 인프라이다.
또 가격이 높은 단지일수록, 단지 관리가 철저하다.
도색, 조경, 경비원 등, 깔끔한 모습을 유지하고자 노력한다.
30년이 훌쩍 넘은 아파트 단지가, 관리가 잘 되니
으스스한 느낌이 아니라, 고즈넉하고 따뜻한 기분이 드는 모습이다.
아직은 먼 나라의 이야기인 잠실
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