서대문구 - 홍은동/홍제동(2)

다시 시작한 홍제동 임장

최근 임장을 같이 가시는 분들이, 일정이 바빠 오랜만에 임장을 다녀왔습니다.

지난 임장 때는 홍은동을 보았고, 이번에는 홍제동을 위주로 돌아볼 예정이었습니다.

 

 

홍제역 해링턴 플레이스 아파트

 

 

 

신축 아파트(21년12월)인만큼, 부족한 것 없는 모습을 보여주었습니다.

필로티구조라 저층이어도 외부에서 쉽게 보이지 않았고, 관리/조경도 훌륭했습니다.

구경하는 당일에 조경사들이 열심히 관리 하시더군요!

 

세대수도 상당하고, 역세권인데다 아주 좋았습니다.

 

다만, 집 주변이 빌라와 오래된 상가들이 존재하여, 균질성은 떨어지는게 아쉽습니다.

(반대로 해당 신축 아파트가 주변 분위기를 긍정적으로 바꾸는 장점도 있었습니다.)

그리고 언덕이 문제인데, 다행히 해링턴 아파트까지는 언덕이 거의 없었고

이후부터 언덕이 상당히 심해졌습니다.

 

장점: 신축, 대단지, 역세권, 주변대비 언덕이 거의 없음

단점: 주변 환경

 

상당히 마음에드는 단지였습니다!

개인적으로 홍은동/홍제역 중에서 1등 단지 아닐까...생각이 들었습니다.

 

네이버 부동산을 보면 25평은 10억, 30평은 13~14억대로 가격이 형성하고 있었습니다.

만약 제가 해당 가격으로 부동산을 사야한다면, 입지가 더 좋은(강남3구) 지역에서, 노후화된 건물를 매수할 듯 합니다.

 

 

홍제원현대(홍제원힐스테이트)

 

 

 

해당 단지도 대단지 아파트임을 느낄 수 있었습니다.

그래서일지 모르겠습니다만, 관리가 잘되어 있다고 느껴집니다.

도색이나, 현관 비밀번호, 바리게이트 등등...

 

지하주차장은 있으나, 지상에도 주차가 되어있는걸로 보아 지하 주차장에는 주차대수가 부족할 듯합니다.

그래도 지상에 2중주차 같은 모습은 보이지 않아서, 아주 주차가 힘들어보이지는 않았습니다.

 

그리고 안타깝게도, 여기서부터는 언덕이 상당히 심했습니다...

아파트 진입하기까지 심했고, 그나마 단지내 언덕은 덜 헸습니다.

 

정문쪽에는 매우많은 상가 간판들을 볼 수 있었습니다.

지저분한 느낌은 좀 들었지만, 적어도 상가를 이용하여 거주자의 필요부분은 충족시킬 수 있겠다는 생각이 듭니다.

 

가격은 25평 7억, 32평 9.5억정도로 호가가 형성되어있습니다.

바로 옆의 해링턴과는 상당한 가격차이를 보여주고 있습니다.

신축+역세거리+언덕 등이 가격에 큰 차이를 보여준듯합니다.

 

해당 아파트는 용적률도 269%로 높은편이라, 재개발/건축보다는 리모델링이 진행될 가능성이 큼으로

사업성에 있어서는 조금 부족할 듯합니다.

 

그렇지만, 오늘 살펴본 홍제동 아파트에서는 상위권의 단지라 생각이 들고,

실제로 비교되는 아파트들과 가격이 1억정도 높은것이, 그 이유라 보이네요.

 

장점: 역세권, 대단지, 관리가 잘됨

단점: 그럼에도 20년이 넘은 단지, 지하주차장이 아쉬움, 언덕이 심한 편

 

 

 

인왕산현대(인왕산힐스테이트)

 

 

 

단지내에 언덕은 없지만, 단지에 진입하기까지 언덕이 상당합니다.

 

여기도 이전 현대아파트와 마찬가지로, 정문에 굉장히 많은 상가가 있습니다.

 

단지 내부를 살펴보면, 생각이상으로 관리가 잘되어있어서 의외였습니다.

다만 마찬가지로 지하주차장 자리가 부족한지, 지상에 주차가 많이있었습니다.

 

그리고 용적률이 289%로 이전 아파트보다 훨씬 높습니다.

리모델링도 가능할지 불투명한 아파트입니다.

또 생각보다 세대수가 많았는데,

부지자체가 1자 형태로 구성되어있어서, 더욱 답답한 느낌을 자아냈습니다.

 

가격은 24평 7억, 32평 9.5억으로 호가가 형성되어있습니다.

 

이전 현대아파트와 비슷한 가격대인데,

그럴거면 현대아파트를 매수하는 것이 더 나은 선택지 일것이라 드네요!

 

참, 이전 현대아파트도 그렇고, 인왕산현대도 마찬가지인데

관리가 잘되어있다고 느꼈는데, 사실 2000년대 지어진 아파트이기에, 엄청 노후화된 단지는 아닙니다.

그런점을 감안하면, 더 관리가 필요한 아파트라 생각합니다.

 

장점: 역세권, 대단지, 관리가 잘됨

단점: 그럼에도 20년이 넘은 단지, 지하주차장이 아쉬움, 언덕이 심한 편, 부지 형태가 아쉬움

 

 

 

무악청구 1차 아파트

 

해당 아파트도 관리가 생각보다 좋았습니다. (생각보다입니다. ㅎㅎ 도색좀 해야겠더군요)

단지 수도 800새대가 넘는 대단지이고, 지상에 주차도 많이 보이지도 않았습니다.

현관에 비밀번호가 없어서, 보안적으로는 좀 아쉽긴했지만요...

 

아파트 자체는 나쁘지 않은데,

가장 문제가 언덕입니다.

언덕이 심해서 단차가 존재하고, 때문에 1층의 경우는 반지하가 되버리는 상황이 발생합니다.

 

그럼에도 가장 큰 장점이 있는데,

무악재 역에 초 역세권이라는 점입니다.

(단지가 커서, 어디에 위치한 세대냐에 따라 시간 차이가 날 것 같긴합니다만)

 

특이하게 31평밖에 없습니다.

보통 아파트는 다양한 세대형태가 있는것을 더 가치있게 쳐주는데, 단일 평수만 존재하니 그 가치가 좀 떨어질 듯 합니다.

 

실제로 가격을 살펴보면

32평이 8억 초반으로 호가가 형성되어 있습니다.

현대아파트 9억보다는 좋지 않고, 인왕산 아파트보다는 좋으니, 8억이 적당한 가격으로 보이기는 합니다.

그럼에도 초역세권이라는 장점이 있어서, 대부분의 단점을 무마할 것이기에, 8억보다는 좀더 비싸도 되지 않을까? 하는 생각이 있습니다.

 

장점: 초 역세권(무악재역), 대단지, 관리 잘함(나름)

단점: 언덕이 심해 단차가 존재. 지하주차장 부족, 방 크기가 31평 밖에 없음

 

 

청구3차 아파트

 

 

 

홍제청구3차 아파트는... 사실 지도를 보자마자 가기가 싫었습니다..

딱봐도 언덕일 것 같고, 단지 모습이 이상할 것 같았는데, 역시나였습니다.

 

장점: 역세권이다. 나름.

단점:

1. 언덕이 매우 심하다.

2. 차량이 다니는 곳과 인도가 구분이 안되어있고, 도로가 좁음

3. 단지 구조 자체가 신기함...

4. 평수도 2가지 밖에 없음

 

옛날 산에다 성벽을 쌓은 것과 비슷한 느낌이었습니다.

 

가격을 살펴보면

24평 6.7억, 33평 8.5억으로 호가가 형성되어 있습니다.

33평을 8.5억...이면, 음... 바로 옆 청구1차로 이사갈 것 같네요.

 

 

 

홍제삼성 래미안 아파트

 

 

아파트 자체는 좋았습니다.

관리가 열심히 되는 모습이 많이 보였습니다.

도색도 깔끔하고, 정문 바리게이트 상태라던가, 상가도 깔끔했습니다.

초등학교도 근처에 있고..

 

그런데 이런 장점을 다 무시할 만한 것이 바로, '언덕'입니다.

 

나이드신 분들과 어린 친구들이 안전할까? 라는 생각이 들었습니다.

특히 진입로는 왼쪽에만 인도가 있어서, 더욱 위험했습니다.

초등학교가 가까운데, 왜 이렇지? 라는 생각이 계속 들더군요.

 

무악재역이 지도상에서는 굉장히 가까웠는데,

실제 무악재역까지 가는데, 언덕때문에 상대적으로 멀게 느껴집니다...

 

호가를 살펴보면 24평 6.7억, 32평 8.8억에 나와있네요.

청구3차보다는 확실히 좋아보여서, 고른다면 여기가 더 좋긴 할 듯 합니다. ㅎㅎ

다만... 저라면 둘다 싫네요.. 언덕 너무 싫습니다 개인적으로 ㅜㅜ

 

장점: 역세권(?), 초품아(?), 관리 잘되는 아파트

단점: 언덕

 

 

 

서대문푸르지오 센트럴파크

 

 

 

22년 10월 완공으로, 말할 필요도 없는 신축입니다.

아파트도 매우 좋고, 초역세권입니다.

 

단지 자체에 대한 평가는 굳이 안해도 될 듯하고...

단점은 역시 '언덕'입니다.

 

언덕이 상당해서, 사진과 같이 단지내에 엘리베이터가 곳곳에 있는 것을 확인할 수 있습니다.

언덕을 상쇄하는역할을 하겠지만서도, 엘리베이터 때문에 나오는 관리비, 시간 소요, 만약에 엘리베이터가 고장나면? 등등의 문제가 있을겁니다.

그리고 단차가 심해서, 아파트 단지간에 가격차도 많이 날 수 있을 듯 합니다.

어디는 채광이 덜 들어올테니 말입니다.

 

(+) 아파트를 살펴보며 우연히 할머니 한 분과 엘리베이터를 탔는데, 굉장히 친절하셨습니다.

좋은 곳에 사셔서일까요? 아니면 그분이 친절하신것인지는 잘 모르겠네요.

뭐든간에 해당 아파트 단지에 대한 이미지가 좋았고, 민도가 높다는 생각을 하게되었습니다.

 

가격대는 24평은 대략 10~11억, 32평은 13~14억정도 되는듯 합니다.

서울의 신축 아파트 가격이긴 하네요.

엘리베이터를 타고 내려오면 바로, 역이 있기도 하고.. 여러모로 좋긴합니다.

 

장점: 신축, 800세대 넘는 대단지, 언덕을 상쇄하는 엘리베이터, 초역세권

단점: 언덕으로 인한 단차발생

 

 

 

홍제한양 아파트

 

 

 

정문 진입하는 순간, 산에서 나는 습한 냄새가 나를 반겼습니다.

그리고 깨닳았죠, 가격이 싸겠구나! 라는...

하지만 안쪽으로 들어갈 수록 생각보다 아파트가 무난하게 관리되고 있었습니다.

 

단지내에 상가도 있고, 복도식과 계단식 아파트가 혼재된 단지였습니다.

단지 크기고 상당히 커보였고, 실제로 1000세대에 가까운 크기였습니다.

나중에 재건축/리모델링이되면 더 나은 모습이 되지 않을까 합니다.

(지금은 좀 아쉽습니다...)

 

지하주차장도 단차를 이용한 형태이고, 지상에도 주차가 많이되어있습니다.(2중주차까지는 아니었습니다.)

 

뒷편으로는 산이 있어서, 등산로도 이어져있는듯 합니다.

 

가격은 23평 7억, 39평 12억정도 하는듯합니다.

음...가격을 생각하면, 앞서 초기에 본 현대/인왕산 현대 아파트와 가격이 비슷했습니다.

상당히 고민되네요.

쾌적했던 느낌은 현대/인왕산이지만, 역까지의 거리를 고려하면 한양아파트가 더 가까울 듯합니다.

다만, 뒤쪽으로 산이 위치하고 있어서, 용적률이 한도가 있을 수 있다 보입니다.

즉, 재건축/리모델링이 쉽지 않을 수 있겠다는 생각도 듭니다.

그럼에도 굳이 고른다면, 홍제 한양이 더 나을듯 합니다.

 

장점: 나름 역세권, 뒤에 등산로가 있음(?), 대단지임

단점: 언덕이 좀 있음, 리모델링/재건축이 쉽지 않을 수 있음

 

 

 

홍제센트럴아이파크

 

 

 

4년차 신축 아파트입니다.

더이상 말할 필요가 없습니다~ ㅎㅎ

옆 단지인 한양 아파트와 샛길로 이어져 있어서, 서로 왔다갔다 편할 듯 합니다.

(동시에 보안이 아쉬운 부분입니다.)

 

단지내에 언덕이 꽤 있는편인데, 부담스러운 정도는 아니었습니다.

 

무악재역과 홍제역 가운데에 위치하고 있어서, 입지가 좀 아쉬운 느낌입니다.

 

장점: 신축

단점: 언덕, 입지

 

 

 

홍제성원 아파트

 

 

 

이 아파트 혼자 따로 떨어져있는 느낌이 듭니다.

그래서 큰 기대는 안했는데, 생각보다 관리는 잘하는 모습입니다.

그러나 부지 자체가 작고, 구성을 답답하게 해놓았습니다. 실제로 용적률도 286%로 매우 높은 수준입니다.

242세대의 작은 단지이고, 계단식+복도식이 같이 혼재되어 있는 형태입니다.

 

장점: 관리가 잘되는 편, 바로 앞에 초등학교 있음 (그러나 4차선 도로가 위험해보임)

단점: 입지, 작은 세대수, 용적률, 언덕

 

홍제금호어울림

 

 

 

성원 아파트도 외따로 있는 느낌이었는데, 금호 어울림은 훨씬 멀리 위치하고 있다.

때문에 균질성이 떨어지고, 세대수도 작은데다, 입지도 안좋은 상태이다.

 

그렇지만 아파트 단지는 잘 지었다고 생각했습니다.

커뮤니티도 잘되어있고, 관리/조경도 좋은데다, 현관/정문 등도 관리가 좋았습니다.

 

가격을 보면, 생각보다 비쌉니다?

24평 8.5억, 32평 10억이네요? 

음... 이 가격이면 한양이나 현대아파트/청구 아파트를 사는게 더 좋을 듯 합니다.

 

장점: 관리가 좋음

단점: 입지가....너무 별로임. 

 

 

 

독립문 현저동 - 독립문파크빌 아파트

 

 

 

홍제동을 다 돌고, 추가적으로 현저동 1개 물건을 봤습니다!

워낙 외 따로 있는 아파트라, 미리 1개 봐놓고, 다음에 독립문역부터 시작할 예정입니다.

 

음...파크빌 아파트를 살펴보았는데, 여기도 특이하게 지었습니다.

양쪽으로 도로가 나있고, 언덕형태로 구성되었으며,

단차가 나있는 곳을 지하주차장 형태로 만든 모습이었습니다.

 

정문 앞에있는 작은 상가처럼 보이는 곳은

노인정도 함께하고 있어서인지, 나이드신 노인분들을 볼 수 있었습니다.

 

또 아파트 단지는 계단식과 복도식이 혼재되어 있는 모습입니다.

그리고 단일 평수 (24평)이라는 점이 단점으로 보이네요.

가격도 6억5천 내외로 형성된 듯 합니다.

 

장점: 음... 모르겠습니다. 멀리 보면 역세권이긴 합니다.

단점: 입지가 아쉽습니다. 관리도 아쉽고, 아파트 형태자체도 아쉬웠습니다. 세대수도 적었고, 단일 평수라는 점도 아쉬웠습니다.

 

 

 

정리하면

 

홍은동/홍제동을 돌아보며 느낀 것은,

1. 기본적으로 역세권이어야 의미가 있다.

2. 홍제동은 언덕이 매우 심한 편이다.

3. 홍제동은 신축이 그나마 좋았지만, 그마저도 아쉬운 부분이 있다.

4. 홍은동이 홍제동보다 더 좋은 아파트들이 많다.

5. 홍은동 신축이 역세권에 자리잡고있어서 잘 만들었다.

6. 홍은동도 언덕 심한곳이 많다...

 

아파트 순서 평가를 내리면

홍제역해밀턴플레이스 > 서대문푸르지오센트럴파크 > 무악청구1차아파트 > 홍제 한양아파트 > 홍제원힐스테이트 아파트 > 인왕산 힐스테이트

이정도로 정리가 될 것 같습니다.

 

홍은동은 개인적으로 걸렀습니다... 입지가 역세권이라 불릴만한 곳이 너무 적어서, 투자/생활하기 좋은 위치가 아닌듯 합니다.