LTV (Load to Value) 개념

DSR, LTI, LTV ... 등등 대출을 진행하시면서, 자주 듣게되는 용어일 것입니다.

그중에서 LTV에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

갚을 능력만 있으면 되는것 아닌가요?

"이자와 원금을 낼수 있는 능력만 되면, 그 안에서 대출이 모두 가능한 것 아니야?"

라고 생각하실 수 있습니다.

그러나 현재 정책상 그것은 불가능합니다.

 

예를 들어볼겠습니다.

Example:

연수입 5천만원의 직장인이, 3억원의 대출을 일으키고자 합니다.

주택담보대출로 집(아파트)을 매매하기 위해서 대출을 받은 것이며,

모든 부채를 합쳐도 DSR 40%내에 들어옵니다.

DSR의 개념과 계산법은 여기서

DSR (Debt Service Ratio) 개념과 계산하기

 

그런데, 매수하고자 하는 부동산의 가격이 2억이라고 합니다.

그러면 감당가능한 3억 대출이 나올까요?

부동산을 매수하기 위한 대출인데, 부동산 가격보다 더 높은 대출을 일으킬 수는 없는 것입니다.

 

이외에도 다른 이유도 많습니다.

적어도 본인의 기본 자금이 적어도 20~30% 금액을 가지고 있어야 한다는 것이 정부의 방침입니다.

그래야 어느정도 쿠션역할을 하여, 금리가 상승하거나 역전세가 발생하는 등의 위험성이 적어지기 때문입니다.

 

 

그래서 LTV란?

주택담보대출에서 사용되는 용어로, 주택이라는 담보물이 있을 때만 사용되며

계산식은 아래와 같습니다:

• LTV = 대출 금액 / 주택 담보물의 가치 x 100

마찬가지로 예를 들어보겠습니다.

Example:

아파트 10억이 있습니다. LTV 70%만큼 허용되는 지역이라면, 7억만큼 대출이 가능할 것이고,

LTV 50%만큼 허용되는 지역이라면, 5억만큼 대출이 가능합니다.

 

여기서 궁금한 점이 2가지가 나오셔야 합니다.

1. 주택 담보물의 가치는 무엇으로 판단할까요?
2. LTV 수치는 어떻게 판단할까요?

주택 담보물의 가치 평가는?

가장 대중적으로 판단되는 기준은 바로, KB 시세입니다.

국민 은행으로 익숙한 그 KB가 맞습니다.

그러면 KB시세는 어디서 볼 수 있을까요?

 

아래 KB부동산에서 쉽게 알 수 있습니다.

https://kbland.kr/

KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, 예측시세

 

 

물론 일반적으로 KB시세를 이용한다는 것이지, 꼭 KB시세만 보는 것이 아닙니다.

KB시세가 없으면 한국부동산원 시세, 주택공시가격, 감정평가액 등을 이용하는 경우도 있습니다.

 

이와 관련하여, 추후에 포스팅을 진행해야 겠습니다.

 

LTV 수치 판단 방법

사실 경우의 수가 다양합니다.

채무자 입장으로 분류해보면:

1. 생애최초
2. 서민실수요자
3. 무주택
4. 1주택 갈아타기
5. 주택 구입 vs 생활안정

 

여기서 다시 지역별로 구분이 되면:

1. 투기과열지구
2. 비규제 수도권
3. 비규제 기타지방

경우의 수가 다양해서, 표로 정리하면 좋겠지만...

부정확한 정보를 드리게 될까봐 정리하지는 않겠습니다.

 

직접 대출을 진행하면서 체감하는 바를 말씀드리면

1. 생애최초면 80%

2. 규제를 받지 않는 지역이면, 왠만하면 70%

3. 투기과열지구면 50%

 

위의 기본 3가지 경우를 알아두고,

본인의 채무자 입장과, 담보로 잡을 부동산의 지역을 이해하면 LTV를 구하실 수 있을 겁니다.

 

정확한 것은, 역시 대출을 진행할 은행권에 문의하는 것이 가장 정확합니다.

위의 내용을 바탕으로 상담사에게 충분히 문의하시길 바랍니다.

 

다른 포스트에서 말씀드린바와 같이, 상담사가 저희의 상황을 알아서 체크하여 최고의 대출을 해주지 않습니다.

본인의 것은 본인이 챙기시지 않으면, 얻을 수 없습니다!