역전세 반환대출 완화!

7월27일부로 1년간 은행권 전세보증금 반환목적 대출규제 완화가 시행되었습니다! (역전세 반환대출!)

최근 역전세가 많이 발생해서 안좋은 이슈들이 많다보니, 관심이 절로 가는 정책이었는데요

예상대로 진행되는구나 라는 생각이었습니다.

 

출처: http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95088624

 

 

어떤 조건이 완화되었을까?

보도자료를 살펴보니, 이전에 고지된대로

DSR 40% -> DTI 60%, RTI 1.25~1.5배 -> 1.0배로 변경되었습니다.

 

DSR이란?

DSR (Debt Service Ratio) 개념과 계산하기

DTI이란?

DTI (Debt to income) 개념

 

DSR에서 DTI로 변경된것도 모자라, %자체도 높아지니, 2~3억 정도 추가 대출이 나올것이 기대됩니다.

이번에는 다주택자도 대출이 가능하니 더욱 그럴 것이구요.

 

그러나 찜찜한 것이 있습니다.

이렇게 대출을 받아서, 기존 세입자에게 보증금을 돌려주었다고 가정합니다.

이후에 들어올 새로운 세입자는, 담보가 잡혀있는 해당 물건지에 들어오고 싶을까요...?

 

저였으면 다른 물건을 살펴볼 것 같습니다.

최근 역전세로 인하여 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 벌어지는데,

이미 담보가 잡혀있는 부동산에 들어오는것이 무서울 것입니다.

 

 

정부는 어떻게 해결했을까?

새로운 보증보험 상품(HUG, HF, SGI)이 한시적으로 운연된다고 합니다.

어느정도 예상했던 내용이긴한데, 이렇게되면 HUG, HF, SGI의 부담이 너무 커지지 않을까 조금 우려스럽기도 합니다.

진행되는 방식은 보도자료에 잘 나와있어서 굳이 언급하지는 않겠습니다~

 

경우의 수는 어떤 것들이 있을까?

이부분도 정부에서 예상하고 준비한 모습을 보여주었습니다.

1. 후속 세입자가 당장 구해져, 전세금 차액분 대출
2. 당장 후속 세입자를 구하지 못함
3. 집주인이 자가 거주자로 입주

해당 케이스는 사실 새로운 것은 없었는데,

각 케이스에 따른 예외 처리 및 엄격한 규칙들이 몇가지 있었습니다.

 

당장 후속 세입자를 구하지 못하는 경우

'단, 1년이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출 금액을 상환하기'

라는 조건이 붙어있습니다. 1년이라는 유예가 주어지는 것이군요.

그리고 1년이라는 시간동안에도 세입자를 못 구하면, 집주인이 자가 거주로 들어오는 걸 허용하고 있습니다.

(은행 쪽에 확실하게 그 사실을 알리라는 조건도 있더군요)

 

집주인이 자가 거주자로 입주할 경우

집주인 자가 거주가 생각보다 더 까다롭더군요:

• 단, 자력 반환 능력(현재 거주주택의 전세 보증금 등)을 엄격히 확인
• 대출 실행 후, 집주인은 1개월 내 입주
• 최소 2년이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리 조치

해당 대출은 '역전세 문제 해소'가 초점이다.

이 부분을 명심해야겠습니다.

절대 세입자 퇴거용 이외의 용도로 사용이 금지!입니다.

 

엄격한 조건을 살펴보면:

1. 역전세 반환대출 규제완화 발표 이뤄지기 전(23.7.3이전)에 임대차계약이 체결된 경우 중, '24.7.31'까지 임대차계약 만료 등 반환 수요가 발생하는 경우로 한정
2. 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환할 수 있는 방법이 없는지도 확인
   1. 해당 내용은 어떻게 검토할지? 궁금하네요
3. 대출금을 현 세입자에게 '직접' 지급함으로써, 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리
4. 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 하며, 적발되면 전액 회수와 3년간 주담대 취급 금지!
   1. 먼저 집을 매도하여, 대출을 갚은 후, 매수를 진행하는 것은 가능한지 궁금하네요

 

마무리

역전세 해소 정책이 드디어 나왔습니다.

빌라왕같은 안좋은 소식들이 많았던 와중에, 희소식이라 생각이 듭니다.

해당 정책으로 부동산이 어떠한 방향으로 흐를지, 궁금했던 점은 어떻게 해소가 될지, 앞으로가 기대가 됩니다.